为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》以及自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，我们起草了《叶县农村集体经营性建设用地使用权入市管理办法（试行）》（征求意见稿），现向社会各界征求意见，如有意见建议，可通过以下方式提出：

联系人：叶冠华

联系电话：（0375）6112006

联系邮箱：309066964@qq.com

征求意见截止日期为2026年7月12日。

 

2026年6月12日

叶县农村集体经营性建设用地使用权入市

管理办法（试行）

（征求意见稿）

 

第一章  总  则

 

第一条  为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》以及自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法确权登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的土地。

第三条  本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第四条  中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定者外，均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第五条  县自然资源局按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。县发改委、财政局、生态环境局叶县分局、税务局、各乡镇（街道）等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

 

第二章  入市范围

 

第六条  城镇开发边界外凡国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，均可纳入入市交易范围。对现状为农用地、未利用地的，依据规划的经营性用途入市的，应当依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转及增减挂钩手续，并依法履行耕地占补平衡义务。

大中型工矿企业使用的土地以及特殊用地不适应本办法。

第七条  对符合国土空间规划并依法登记的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需要的基础设施等条件，明确在本集体经济组织直接使用的，可就地入市。

第八条  农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

（一）符合产业、环保等政策及标准要求；

（二）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件；

（三）产权明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记；

（四）宗地上的建（构）筑物和附属设施权属明晰，未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利；

（五）符合国土空间规划等相关要求。

 

第三章  入市主体

 

第九条  农村集体经营性建设用地入市主体是代表行使集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。入市土地须经集体组织内部集体决策。其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇（街道）集体所有的，由乡镇集体经济组织或者乡镇政府代表集体行使所有权。

第十条  集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市，也可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体，就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

第十一条  集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地出让、出租、作价出资（入股）等信息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，须及时向集体经济组织全体成员公示。

 

第四章  入市交易方式

 

第十二条  农村集体经营性建设用地可按出让、出租、作价出资（入股）等有偿使用方式入市，应根据实际情况确定使用年限，但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行，不超过下列规定：

（一）商业旅游等出让用地不超过40年；

（二）工业仓储用地出让不超过50年；

（三）作价出资（入股）用地参照出让用地年限；

（四）出租用地不超过20年。

第十三条  农村集体经营性建设用地使用权出让，是指农村集体经营性建设用地所有者将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有者将农村集体经营性建设用地租赁给使用者使用，由承租人与租赁人签订一定年期的土地租赁合同，并按合同约定支付土地租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指农村集体经济组织以一定年期的集体土地使用权作价，作为出资投入新设企业，该土地使用权由新设企业持有。土地使用权作价出资（入股）形成的股权，由农村集体经济组织以所有权人的身份统一持有，参与分红。

 

第五章  入市程序

 

第十四条  农村集体经营性建设用地出让方式入市原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。以出租、作价出资（入股）方式入市的若只有一个土地使用人可以协议方式确定，所在乡镇（街道）应做好审核及说明。出租、作价出资（入股）若有两个以上土地使用意向人的应采取招标、拍卖和挂牌方式。

第十五条  农村集体经营性建设用地入市前，本集体经济组织召开内部民主决策会议，履行民主决策程序，在会议表决通过后，形成正式表决材料。入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

第十六条  农村集体经营性建设用地入市按以下程序办理：

（一）入市申请。入市主体应当制定入市方案，入市主体（或实施主体）持形成的交易宗地的出让、出租、作价出资（入股）方案、民主决策意见等资料向所在乡镇政府（街道办事处）提出入市申请。

（二）乡镇（街道）审查。就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审查意见并向县政府提出入市请示。

（三）部门审核。自然资源、发改、生态环境等相关职能部门出具部门意见。其中，县自然资源部门对拟入市宗地用地权属、地类、规划条件以及用地指标进行审核；县发改部门出具项目立项或者备案资料；县生态环境部门出具环评意见。

（四）上报审批。县自然资源局将审核通过后的入市相关资料及乡镇政府、街道办事处的入市请示转报县政府批准。报县政府批准出让、出租、作价出资（入股）方案，应提交以下资料：

1.入市申请书；

2.入市决议；

3.拟出让、出租、作价出资（入股）宗地入市交易方案；

4.土地所有权证明材料；

5.所在乡镇（街道）审核意见及入市请示文件；

6.规划条件、勘测定界图、宗地界址图；

7.相关部门审核意见；

8.土地所有权人和土地使用权人法人身份证明；

9.其他需要提供的资料。

（五）组织交易。 农村集体经营性建设用地使用权以出让方式入市的应纳入市政府的公共资源交易平台，统一管理，公开发布信息，实行网上公开交易。

农村集体经营性建设用地使用权出让交易完成后，由公共资源交易中心与竞得人签订《编号××农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏和公共资源交易中心门户网站等进行结果公示，接受社会和群众监督。

（六）签订合同。 农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》《农村集体经营性建设用地使用权出租合同》或《农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股）合同》。交易合同由宗地所在乡镇（街道）作为合同鉴证单位，合同签订后向县自然资源局进行合同备案。

县财政局和县公共资源交易中心应设立集体经营性建设用地入市专门账户，用于相关资金管理。

（七）办理证照。土地使用权人到相关职能部门办理土地、规划、施工、验收和不动产登记手续。

第十七条  土地使用权人应按照集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）合同约定支付土地价款，并缴入指定专户。逾期未付清的，出让（出租）方有权解除合同，并可向使用权人请求违约赔偿。

第十八条  乡镇（街道）依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用监管制度，按照“谁负责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。各相关部门要加强对使用集体土地行为的监管检查，严肃查处违反国土空间规划和用途管制的违法行为。

第十九条  以出让、出租、作价出资（入股）方式取得农村集体经营性建设用地确需改变土地用途的，按照本办法第十六条、第十七条的规定报县政府批准，补缴土地价款。

第二十条  土地使用人按照出让、出租、作价出资（入股）合同的约定缴清全部土地价款及相关税费后，持经自然资源局备案的出让、出租、作价出资（入股）合同和其他登记资料依法申请不动产权属登记，领取不动产权证书，取得集体经营性建设用地使用权。

第二十一条  出让、出租、作价出资（入股）合同约定的土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应当最迟于届满前六个月向农村集体经营性建设用地所有者提出申请，重新约定土地价款，经土地所有者表决同意续期的，重新签订合同，支付土地价款，办理土地变更登记后，取得农村集体经营性建设用地使用权。

交易合同约定的土地使用期届满且不续期的，土地使用者应当到原登记机关办理土地使用权注销登记，土地使用权由土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照合同约定处理。

第二十二条  集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

因公共利益需要，政府依法对集体经营性建设用地实行征收的，经县人民政府批准后，集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权，但应对相关权益人依法予以补偿。

 

第六章  转让、转租、抵押

 

第二十三条  土地使用人按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权，参照同类用途的国有建设用地执行，其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护，但法律法规另有规定，或者土地所有权人、使用权人签订书面合同另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

农村集体经营性建设用地使用权转租的，转租双方应当继续履行原交易合同。

农村集体经营性建设用地使用权抵押的，参照国有土地抵押办法办理。

第二十四条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应遵守原出让、出租合同的约定，土地使用权人转让、出租使用年限不得超过原入市合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。

第二十五条  有下列情形之一的，相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续：

（ 一 ）集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的；

（二）集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足百分之二十五的；

（三）其他法律法规等规定不得转让的。

第二十六条  农村集体经营性建设用地使用权转让、抵押的，交易双方应当持土地权属证书、初次交易合同和本次交易合同等资料向原登记机关申请办理变更登记、抵押登记等手续。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。因处分抵押财产而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权，应当办理过户登记。

第二十七条  农村集体经营性建设用地使用权被作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的农村集体经营性建设用地使用权，并对处分所得享有优先受偿权。

 

第七章  地价和收益管理

 

第二十八条  县人民政府定期公布集体建设用地基准地价，并根据农村经济发展和土地市场状况适时调整。

第二十九条  农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价，应参照国有建设用地出让的相关规定执行。出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让起始价的20%，拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

不符合上述要求的，县自然资源部门不予审核其入市申请。

第三十条  农村集体经营性建设用地入市，应承担相应的基础设施建设等开发成本。农村集体经济组织通过出让、出租、作价出资(入股)等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益的，应当按规定缴纳土地增值收益调节金。

第三十一条  综合考虑形成土地增值收益的因素，按照入市土地的用途，合理确定土地增值收益调节金的收取比例。按出让金总价款的15%征收调节金，土地增值收益调节金纳入县一般公共预算管理，由县财政部门统筹安排使用，原则按照6:4的比例由县财政与乡镇（街道）财政分成，资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

 

第八章  附则

 

第三十二条  本办法实施之前已办理流转的农村集体经营性建设用地，参照本办法予以规范，在完善入市前期系列资料的基础上，办理集体建设经营性建设用地入市手续。

第三十三条  本办法由叶县自然资源局负责解释。

第三十四条  本办法自印发之日起实施。国家相关管理规定出台后，本办法自行废止。

 

附件：叶县农村集体经营性建设用地土地增值收益

调节金征收使用管理实施细则

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

叶县农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则

 

第一章 总 则

 

第一条  为规范我县农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，根据《财政部自然资源部关于印发农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法的通知》（财税〔2016〕41）号）、《财政部自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益政策的通知》（财税〔2023〕52）号）等文件规定，制定本实施细则。

第二条  我县农村集体经营性建设用地入市和再转让环节征收的土地增值收益调节金（以下简称调节金）管理，适用本实施细则。

第三条  本实施细则所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，由土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

第四条  本实施细则所称调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

农村集体经济组织通过出让、租赁、入股（合作经营）等方式，确定的农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、入股（合作经营）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

 

第二章 征缴标准

 

第五条  结合《财政部自然资源部关于印发农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法的通知》（财税〔2016〕41）号）文件规定，采取按成交总价款一定比例征收调节金的简易办法。

农村集体经营性建设用地的土地价值暂依照《叶县人民政府关于公布叶县城区、平顶山尼龙新材料开发区及洪庄杨镇等15个城镇土地级别与基准地价的通知》（叶政〔2026〕3号）执行，待叶县农村集体经营性建设用地地价依法公示后，按照集体经营性建设用地地价执行。

入市土地的地价由土地所在乡镇（街道）会同入市主体作出初步意见，递交县地价领导小组集体会商决定。

第六条 调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地收益的总收入的一定比例征收。

农村集体经营性建设用地收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入，以及再转让环节的再收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地收益在国家与集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则，农村集体经营性建设用地出让时，按出让金总价款的15%征收调节金。

集体经济组织将农村集体经营性建设用地以出租、入股（合作经营）等方式入市的，在取得租金、股息、红利收入时，按照入市总收入的15%征收调节金，并按交易总年限一次性征收到位；交易双方未规定使用年限的，按对应用途土地的最高出让年限计算。

第七条  农村集体经营性建设用地以出让方式入市的，成交总价款为入市收入。

以租赁方式入市的，租金总额为入市收入。

入股（合作经营）式入市的，固定式分红的股金分红总额为入市收入，受益式分红的以入股时土地评估价值为依据。

第八条  以出售、交换、出租、入股（合作经营）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，再转让收入按以下方式确定：

（一）以出售方式再转让的，销售价款为再转让收入。

（二）以交换方式再转让并存在差价补偿的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入。

其中，以除土地或房产以外的实物等非货币形式补偿差价的，其评估价值为相应差价补偿款。

（三）以出租或入股（合作经营）方式再转让的，总租金、成交总价款为再转让收入。

（四）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入。

（五）对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。

 

第三章 征收缴库

 

第九条  调节金由县财政部门会同自然资源部门负责组织征收。

第十条  调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、入股（合作经营）方及再转让方缴纳。

农村集体经营性建设用地以出让方式入市的，调节金征收实行扣缴制。出让土地成交后，由取得集体建设用地使用权人按出让合同约定的出让金缴入市财政指定账户，县财政部门会同自然资源部门核定应缴调节金数额，从成交价款中提取调节金，进行代扣代缴。

对以租赁、入股（合作经营）方式入市或再转让的，由出租方、入股（合作经营）方或再转让方向政府缴纳调节金，后再按交易双方的约定，定期、及时向对方支付租金、股息红利或再转让价款。

第十一条  县政府制定农村集体建设基准地价体系。农村集体经营性建设用地入市、再转让价格低于基准地价80%的，县政府有优先购买权。

第十二条  农村集体经营性建设用地使用权交易通过土地有形市场或公共资源交易平台进行的，交易双方签订书面合同，明确成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

土地有形市场或公共资源交易平台管理部门应公开交易信息。

第十三条 县自然资源部门根据合同和交易信息，核定调节金应缴金额，开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

县财政部门依据自然资源部门开具的缴款通知书，从土地使用权人缴纳的出让地款中代扣代缴调节金，或督促当事人缴纳调节金。

县财政部门应会同县自然资源部门定期公示农村集体经营性建设用地成交及调节金缴纳情况。

第十四条  农村集体经营性建设用地入市过程中，参照国有土地标准征收契税等税费。

依照《中华人民共和国契税法》《河南省契税实施办法》，契税的计征基数为4。

转让过程中征收契税、土地增值税、增值税及附征税参照国有土地征收费用标准实行。

土地增值税参考《中华人民共和国土地增值税暂行条例》执行。

第十五条  农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同支付价款及税费、调节金后，由县自然资源部门按规定办理不动产登记手续。

调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和再转让办理不动产登记手续的要件。

第十六条   调节金缴纳义务人应按合同、协议及缴纳款通知书规定及时足额缴纳调节金。

对未按规定缴纳调节金的，财政、自然资源、税务等相关部门有权采取措施督促其补缴。

第十七条  调节金全额上缴地方国库，纳入地方一般公共预算管理。农村集体经营性建设用地入市期间，调节金按县、乡镇（街道）6:4比例分成。

调节金具体缴库办法按照省级财政部门非税收入收缴管理有关规定执行，填列政府预算收支分类科目“1030717农村集体经营性建设用地土地收益调节金收入”。

第十八条  县财政部门按规定比例从入市地款中提取调节金后，剩余的款项即为所有权人的入市收益。

所有权人的入市收益由所在地乡镇（街道）申请，经县财政、自然资源部门审核后，拨付至所有权人，并按照“村财乡管”和农村“三资”管理有关规定使用和管理。

第十九条  县财政部门应在用地人缴清入市地款后的 10个工作日内提取调节金，将所有权人的入市收益下拨至乡财政。入市收益属村组集体的，乡财政应在收到款项后5个工作日内将资金拨付至村组。

第二十条  农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，按照壮大集体经济的原则留足集体后，在农村集体经济组织成员之间公平分配。集体留成部分原则上全部用于村组公共基础事业支出，留成部分不低于土地收益总额的20%；分配到群众个人的部分，原则上不超过入市地块所在区域的每亩征地补偿款额，地上附着物补偿依照相关文件执行。

对以非现金形式取得的土地增值收益应加强管理，并及时在农村集体经济组织内部进行公示。

农村集体经济组织取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，接受审计、政府和公众监督。

 

第四章 使用管理

 

第二十一条  调节金纳入地方一般公共预算管理，由县财政部门统筹安排使用。资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

调节金作为专项资金，统筹安排用于农村基础设施建设支出，周转垫付农村集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助，以及经市财政部门批准的其他涉农支出。

第二十二条  县财政、自然资源及审计部门要加强调节金使用的监督管理，确保资金使用符合规定用途和预算管理要求。

第二十三条  调节金征收相关工作经费列县级财政预算。

 

第五章 法律责任

 

第二十四条  单位和个人违反本实施细则规定，有下列情形之一的，依照《财政违法行为处罚处分条例》和《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等国家有关规定追究法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）擅自减免调节金或者改变调节金征收范围、对象和标准的；

（二）隐瞒、坐支应当上缴的调节金的；

（三）滞留、截留、挪用应当上缴的调节金的；

（四）不按照规定的预算级次、预算科目将调节金缴入国库的；

（五）其他违反国家财政收入管理规定的行为。

第二十五条  调节金征收、使用管理有关部门的工作人员违反本实施细则规定，在调节金征收和使用管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

 

第六章  附 则

 

第二十六条  入市工作开展前已经建设的，罚款不予充抵土地出让金。

第二十七条  本实施细则由县财政部门会同县自然资源部门负责解释。